КДО

Все знали всё. Выражаясь более конкретно, Елена Батурина могла знать о приближении кризиса не больше, чем владельцы всех остальных строительных компаний. И здесь никакая удачливость хорошую работу аналитиков не заменит. В общем-то, не секрет, что коллеги с особым вниманием следят как за приобретениями «Интеко», так и за тем, от каких активов она избавляется. В прошлом году компания подбросила наблюдателям немало пищи для размышлений. Еще в начале мая «Интеко» заявила о предстоящей реконструкции обоих своих цементных заводов — Верхнебаканского и Атакайцемента (оба предприятия находятся под Новороссийском). Речь шла о строительстве новой линии на первом и увеличении мощности второго более чем в четыре раза — с 0,6 до 2,6 млн тонн. А всего через два месяца компания сообщила о намерении продать часть акций этих предприятий. В планах продажи упоминались и три месторождения нерудных материалов в Самарской, Калужской и Тульской областях.

Да, официальной целью сделки было названо привлечение капитала на инвестиции. Но, наверное, это заявление было бы более уместным в мае, одновременно с заявлением о модернизации заводов. Да, к началу июля проблемы со сбытом цемента были видны невооруженным глазом: только в июне цены на него упали до 10%. Правительство нашло виновных в росте цен на жилье (притом, что доля цемента в себестоимости здания не превышает 4-6%) и начало наступление по всем фронтам. В то время, когда цементники вложили свои «сверхприбыли» в строительство дюжины новых заводов, были резко снижены ввозные пошлины на импортный цемент. По иронии судьбы, турецкий цемент поступает в Россию через Новороссийск. Но эти проблемы — ничто в сравнении с теми прибылями, которые в скором времени обещают цементные заводы, ближайшие к олимпийским стройкам и бурно развивающемуся Черноморскому побережью вообще. А Россию в июле называли «оазисом стабильности».

Была, правда, еще одна причина, которая могла сбить наблюдателей с толку. Это «фальстарт» четырехлетней давности. В начале 2005 года «Интеко» уже выходила из цементного бизнеса, продав пять своих заводов компании «Евроцемент групп». Тогда некоторые связывали продажу с неустойчивым положением властей города, в котором «Интеко» владеет основными активами: будто бы смена мэра могла как-то отразиться на бизнесе компании. Но все разрешилось наилучшим для мэра образом, как разрешалось и до, и после. Так или иначе, но в 2006 году «Интеко» снова занялась цементом, приобретя два вышеназванных завода под Новороссийском. Город этот находится от Москвы очень далеко, положение столичного мэра хорошо, как никогда (в том смысле, что разговоров о его скором снятии в середине 2008-го было не больше и не меньше, чем обычно). Сообщение о планируемой продаже доли в двух цементных предприятиях должно было коллег насторожить.

Впрочем, в августе тема продажи цементных заводов вдруг потеряла актуальность. Но и здесь наблюдатели могли отметить несколько совпадений. Тогда же в августе «Интеко» продала часть своего пакета акций Сбербанка. Некоторые предсказывали банкам ужасное будущее в случае пришествия кризиса в Россию. Как оказалось, банки пострадали куда меньше. Помогла им «щадящая девальвация рубля» — поэтапное расширение границ колебаний бивалютной корзины — на что государству было не жалко бросить свыше $110 млрд. Одновременно банки получили долгосрочных кредитов почти в триллион рублей на кредитование реального сектора. Разумеется, средства эти пошли на скупку долларов, что в течение месяца обеспечивало банкам большую прибыль, чем годичный кредит тем же строителям. Зато, как выразился, первый вице-премьер Игорь Шувалов, «банковская система была спасена». На днях правительство предписало банкам с госучастием увеличивать кредитные портфели не менее чем на два процента ежемесячно. А первый вице-премьер предупредил, что в банках, получивших господдержку, будут работать спецпредставители, которые станут строго контролировать процесс рассмотрения кредитных заявок. Вот и хорошо. Охотно верим.

Для нас важно то, что, уступив кому-то почти половину своих акций Сбербанка, одного из важнейших, так сказать, активов федерального центра власти, «Интеко», в конце концов, оказалась в списке 295 системообразующих предприятий страны, которые могут рассчитывать на кредитование по госгарантиям, субсидирование процентной ставки, реструктуризацию недоимки, госзаказ и тарифную поддержку. А Верхнебаканский завод оказался и в особом списке девяти недостроенных цементных заводов (формировался совместно Банком развития, Сбербанком и Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства), которые Минэкономразвития рекомендует правительству поддержать и профинансировать для завершения строительства в установленные сроки.

И, пожалуй, самое интересное. От сделки по продаже части акций цементных заводов «Интеко», по данным газеты «Ведомости», надеялась выручить $200 млн., необходимых именно для инвестиций в модернизацию. А только покупка 90-комнатного особняка Уитанхерст в лондонском Хайгейте стоила госпоже Батуриной $100 млн. Но это была, несомненно, лучшая инвестиция среди российских девелоперов в 2008 году. Лондонская недвижимость падает в цене, как и почти повсюду в Европе. Но это не относится к самому большому частному дому в Лондоне после Букингемского дворца. У него нет «рыночной цены», сравнивать его не с чем, «похожих» предложений на рынке нет. В случае грамотной реставрации поместье может «уйти» и за $300 млн, и за $500 млн, и почему бы не дороже? В январе этого года испанское агентство недвижимости Inmo-Naranja объявило о намерении выставить на продажу за €750 млн «княжество Силенд» — одинокую платформу в Северном море, по стечению исторических и юридических курьезов оказавшуюся «ничейной». И даже на этот «экстрим», положить конец которому может один катер береговой охраны Соединенного Королевства, будто бы уже нашлись охотники, включая некоего казахстанского бизнесмена. В недвижимости, как и в искусстве, есть объекты, цену на которые всегда будет диктовать продавец. 
 

Вырвать $100 млн из «растущего» российского рынка и бросить их на «падающий» европейский — было очень сильным решением. В остальном... нет-нет, «Интеко» не село на мешки с «кэшем» и непроизводственными активами. Кампания не просто пережидает кризис. В недавнем интервью «Интерфаксу» вице-президент «Интеко» Олег Солощанский рассказал о том, что в 2008-м было завершено строительство Учебного корпуса № 1 МГУ им. М.В. Ломоносова, жилого квартала «Шуваловский» и жилого комплекса «Гранд паркъ» на Ходынском поле. Но также начато строительство жилого квартала «DOMINION» на пересечении Ленинского и Вернадского проспектов, офисно-гостиничного комплекса «НьюТон_парк», а также многофункционального комплекса «Чемпион_парк» и жилого дома «Arco di Sole». Есть и вопросы. Скажем, весной 2006 года компания купила ростовский Комбинат крупнопанельного домостроения (ККПД), а весной следующего приступила к его реконструкции. Сообщалось, что первый этап заключается в переоборудовании четырех формовочных пролетов под выпуск новой серии жилых домов и предусматривает, начиная с 2009 года производительность в 160-180 тыс. кв. м новой серии. Все в том же августе 2008-го было объявлено о завершении первого этапа реконструкции ростовского ККПД. Речь ни в коем случае не идет о «техническом» «завершении очереди», когда этим термином прикрывается обычная консервация: сметные 1,5 млрд. рублей были освоены, перевооруженная линия новой серии «Р-н-Д» в присутствии высоких гостей — открыта. Смущает лишь то, что в спроектированном частично под эту серию (и под производительность ККПД в 160-180 тыс. кв. м в год) микрорайоне «Западные ворота», по словам О. Солощанского, «сейчас возводятся два дома». Пожелаем удачи.

В то же время, компания продолжает строительство отелей в Чехии и Австрии, бизнес-центра «Москва_парк» в Астане, туристического комплекса в Марокко. Последний проект — явная удача компании. Когда король Марокко Мохаммед VI заявил, об амбициозных планах потеснить Испанию на рынке туристической индустрии, «Интеко» стала одной из первых компаний, начавших предметные переговоры. Кризис и серьезное падение цен на рынке недвижимости Испании переговорам, очевидно, помогли: с учетом неспешных восточных традиций, они завершились исключительно быстро. Совместные инвестиции российской компании и ее марокканского партнера — корпорации Kudla Group (контрольный пакет которого принадлежит «Интеко») в реализацию проектов, общей площадью более 2 млн. кв. м, составят около полумиллиарда евро. Причем речь идет о наиболее экономически благополучном регионе Тетуан рядом с испанским анклавом Сеута. Долевое участие собственно «Интеко» в данных инвестициях составляет 65%. Все проекты планируется реализовать в течение 4-7 лет. При самом худшем раскладе все равно к концу кризиса и рецессии. Уже инвестировано €120 млн собственных средств компании. В дальнейшем планируется привлечение также и заемных средств. На одном из объектов площадью более 50 га уже ведутся строительные работы. Будущий комплекс Golf Paradise Resort включает более 1000 апартаментов, 22 виллы, гостиницу высшей категории на 160 номеров, гольф-клуб и всю необходимую инфраструктуру. Об участии «Интеко» в девелоперских проектах в Марокко через аффилированную компанию Kudla Group «Коммерсант» написал в июле 2008 года. А еще в марте того же года автор этого материала упоминал о вызове арабского монарха и предлагал инвесторам следить за новостями из Марокко («Погоня за дешевизной до Бирмы доведет»). Старшие товарищи отечески похлопали его по плечу.

На родине «Интеко» в последние полгода действовала активно, но своеобразно. Увешав проект «Апельсин» всевозможными премиями, компания технично отложила его до лучших времен, заявив (устами московских чиновников), что никакой реконструкции ЦДХ на Крымском Валу в ближайшее время не планируется. А новостей от компании было много. В августе — «Интеко» открыло музей уникальных автомобилей «Автовилль». В сентябре: «Стройкомплекс Москвы отпраздновал свое 20-летие автопробегом»: Участвовали «мэр Юрий Лужков, ехавший вместе со своей супругой, президентом компании «Интеко» Еленой Батуриной на автомобиле «Mercedes – 300D Adenauer» 1960-го года выпуска под номером 1». А за ними — Владимир Ресин на Rolls Royce Phantom, а за ним Юрий Росляк — тоже на Rolls Royce. Едут и смеются... По маршруту: «Дорога созидания» мимо «наиболее значимых сооружений и памятников, возведенных и отреставрированных в Москве за последние 20 лет». С конечным пунктом в ансамбле «Царицыно», где водителей ретро-автомобилей под музыку джаз-бэнда встречали Валерия, Валерий Меладзе, Игорь Бутман, Лариса Долина и другие артисты, «одетые в соответствии с канонами моды времен НЭПа». «Сделано немало, — сказал Юрий Лужков. — А сделаем еще больше!». То ли строить и реставрировать будут еще быстрее, то ли планов у них еще на 20 лет. А вы говорите...
 

Из других «супер-новостей» — сентябрьская: ЗАО «Интеко» поддержало издание книги «Jazz по-ростовски. Время. Даты. Имена», октябрьская: «Русские сезоны» от «Интеко» в Мюнхене добавили «высокую ноту в партитуру российско-германских отношений» (официальный культурный вечер gala night «Symphony of Art», организованный «Интеко» во дворце Munich Residenz). На той же выставке «ЭКСПОРЕАЛ-2008» компания представила упоминавшиеся комплексы зданий своих «_парков» и футуристическую высотку «Тринити тауэр». И далее много всевозможных планов, «первых кубов бетона», экскурсий и т.п. Безупречная работа пресс-службы в то время, когда компания четко определила относительно скромные, но реальные приоритеты и спокойно ими занимается. Наверное, многие хотели бы отыграть назад прошедшие 12 месяцев, чтобы вот так работать сегодня. Сохранив важнейшие проекты, персонал, лицо.

Не скрою, решение о присвоении титула «Человек года на рынке недвижимости» владелице компании «Интеко» Елене Батуриной не было единогласным. Нашелся отщепенец, который смутно помнил одну роковую фразу Наполеона. Даже после Битвы Народов под Лейпцигом союзники все еще панически боялись маленького корсиканца и не могли поверить, что чаша весов окончательно склонилась в их сторону. Поэтому они предложили ему мир на очень выгодных для Франции условиях. Наполеон тоже не мог поверить в свое поражение и мир отверг: «Эти баловни судьбы никогда не поймут, что значит создать империю собственными руками. Я буду драться за нее, за каждый город и деревню, которые завоевал». Эта ошибка императора позволяет понять поведение тех девелоперов, которые создавали свои империи собственными руками, которым с огромным трудом давалось завоевание каждого проекта, которые не могли сдать их без схватки не на жизнь, а на смерть. Это была ошибка. Но она понятна. Как понятно и то, что сила бизнесмена определяется не психологическими, этическими или политическими мотивами, а результатом «по факту».

Автор: обозреватель КДО Альберт Акопян