КДО

КДО daily: Удачно ли выбран момент для сделок и реконструкции?

Михаил Храмов, генеральный директор Real Estate Consult: Если вопрос только в выборе момента, то и говорить не о чем. Есть недвижимость, ею необходимо правильно управлять. Частный собственник может долго откладывать ремонт или наоборот, ремонтировать перманентно. Но раз уж там отдыхают дети и пенсионеры, а нормативы требуют проведения ремонтных работ, то тут без вопросов. Купить санаторий в Болгарии за $2 млн с небольшим было правильным решением. Планы приобретения второго объекта тоже понятны: цены на недвижимость в Болгарии просели, момент для приобретения удачный. Какие-то сомнения вызывает прошлогоднее приобретение 4 га за $100 млн в Израиле на берегу Мертвого моря. Планы на этот участок — комплекс класса «люкс», рестораны, вертолетная площадка — как-то не вяжутся с отдыхом детей и пенсионеров, а $13 млн на девелопмент выделяются уже в этом году. Но пока «предъявить» нечего.

Олег Борисенок, ведущий аналитик «Океанит консалтинг»: Тем более что первый заместитель мэра Владимир Ресин обещает отдыхающим на Мертвом море пенсионерам субсидии из городского бюджета, чтобы «наши москвичи приезжали туда, лечились и отдыхали». Невольно вспоминается недавний скандал в префектуре САО, там «наши москвичи» тоже поправляли здоровье за государственный счет. Правда, не за границей, а в родном Подмосковье.

Павел Епихин, заместитель директора по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: Действительно, поскольку московское правительство уже является собственником санатория «Камчия», то инвестиции в объект, необходимые для его полноценной эксплуатации, представляются вполне оправданными. Возможно, информация о вложениях «городом» в зарубежную недвижимость в условиях кризиса и вызывает недоумение у москвичей. Однако планируемые средства на развитие санатория незаметны по сравнению с другими затратами, предусмотренными городским бюджетом. А ревизию расходов «города» следует начинать далеко не с вложений в иностранную недвижимость.

КДО daily: С вложений в московскую?

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Когда всем, в том числе и самой Москве, не хватает средств на борьбу с кризисом делать такие покупки — ну... это как-то неадекватно. Особенно на фоне того, что Юрий Лужков потребовал увеличить до 10 млрд рублей плановую доходность от департаментов, занимающихся, среди прочего, продажей городского имущества. Чиновники отрапортовали о готовности дать и 12 млрд. Половину даст департамент земельных ресурсов и еще 6 млрд — департамент имущества. Последнему только 1,5 млрд принесут инвестконтракты, на 3 млрд продадут акций и на 1,5 млрд рублей — городской недвижимости. Настораживает то, что к продажам приступят только во втором полугодии, то есть при достижении минимальных цен на ближайшие 5 лет. Мягко говоря, такая методика часто применяется в тех случаях, когда продавать собираются «соседям по даче».

Олег Борисенок: Просто наши чиновники творчески перерабатывают зарубежный опыт. Вон в Эстонии собственник делового центра сдает офисы бесплатно. Первые два года — оплачивать только коммунальные платежи. Нет спроса. А наши продают. Чтобы купить санатории для пенсионеров на Мертвом море. Непременно с вертолетной площадкой.

Михаил Храмов: Ну, да, сейчас всем тяжело. Московской области стало так тяжело, что Мослесхоз собирается выставить участки на продажу права аренды по 700-800 рублей за сотку. Это в Истринском и Звенигородском лесничествах. Раз в 150-200 дешевле рыночной стоимости. Наверное, боятся, что по рыночной цене никто не возьмет: кризис ведь. А что такое «право аренды на 49 лет» в Подмосковье, хорошо известно. Через два-три года там появятся капитальные особняки, а там и за право собственности побороться можно. В 2007 году уже был аналогичный скандал, и ничего: кто-то уволился, кого-то отправили на пенсию, можно попытаться еще раз.

КДО daily: Но московские власти утверждают, что продавать собираются в основном машиноместа и гаражи. Это не совсем то же самое, что лесные сотки. Вернемся к нашим санаториям?

Олег Борисенок: «В основном» это звучит успокаивающе.

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики иисследований компании Blackwood: Конечно, у многих может возникнуть чувство обиды за российские курорты, ведь, в России существует множество термальных вод, минеральных источников, грязевых озер и вулканов. Все они заслуживают внимания и могут быть востребованы, для их развития тоже не хватает инвестиций. На мой взгляд, задача государства — сделать так, чтобы инвестиции в наши курорты были привлекательнее. Ведь когда москвичи отдыхают на зарубежных курортах, то и деньги остаются заграницей, и рабочие места создаются у них, а не в России, а это нивелирует те выгоды, которые получит московское правительство от, вообще говоря, выгодных инвестиций.

Михаил Храмов: Строго говоря, инвестиции — это вложения, рассчитанные на получение прибыли.

КДО daily: Наверное, в данном случае можно говорить о социальных инвестициях, направленных на получение не прибыли, а «иного полезного эффекта». Кроме того, как это часто бывает в Москве, в социальных учреждениях часто существует подразделение платных услуг.

Михаил Храмов: Хорошо бы, чтобы граница между ними была почетче. Но согласен, речь может идти и об инвестициях. В конце концов, доведя до ума второй санаторий в Болгарии и 4 гектара у Мертвого моря, московские власти могут по какой-то причине их и продать. Но уже гораздо дороже и с пользой для городского бюджета.

Ольга Широкова: Относительно новой покупки в Болгарии я бы отметила два существенных момента. Во-первых, кризис в Европе начался раньше и, соответственно, там раньше произошла коррекция цен. Во-вторых, на большинстве российских курортов цены, как на готовые объекты, так и на земельные участки, были существенно выше, чем на среднестатистическом западном. Таким образом, абстрагируясь от патриотической подоплеки данного вопроса, инвестиции в зарубежную недвижимость представляются более эффективными.

КДО daily: Да уж, Варна «Сочам» не пара...

Павел Епихин: Болгария всегда была популярным местом отдыха наших граждан. Затем, с ростом популярности курортов Египта и Турции, она оказалась подзабытой. Отчасти этому способствовали отсутствие необходимой инфраструктуры и невысокий уровень сервиса. Рекреационный потенциал Болгарии оставался реализованным не в полном объеме. Но в последние годы болгарская недвижимость стала очень востребованной. Думаю, это надолго. Евросоюз вообще предлагает превратить до четверти страны в национальные парки.

Олег Борисенок: Что касается инвестиционного обоснования вложений, то они могут быть оправданы, так как болгарское побережье и до кризиса было недооценено, а сейчас цены там упали еще больше. Естественно падать до бесконечности они не смогут. Поэтому при грамотном управлении объектом он вполне сможет приносить неплохую прибыль. То же даже в большей степени относится к недвижимости в Израиле. Но только в том случае, если забыть разговоры о «простых москвичах» с их субсидиями, либо присутствие этой категории будет там чисто декларативным. В любом случае подобные обоснования звучат сегодня несколько цинично.

Илья Шкоп: Да, время для инвестиций выбрано удачно. Именно сейчас пока недвижимость подешевела, ее надо покупать. Но Москва — не Норильск и не Якутск, а вполне благополучный с климатической точки зрения регион. Как для летнего отдыха, так и для зимнего. Как для отдыха детей, так и пожилых людей. На мой взгляд, подобные инвестиции — это не дело администрации города Москвы. Во всяком случае, не с таким обоснованием. На такие деньги можно было бы купить и подретушировать несколько десятков пансионатов в Подмосковье и соседних областях.

Автор: обозреватель КДО daily Альберт Акопян