КДО

КДО daily: Философия бизнеса — это увлекательная материя, но хотелось бы держаться поближе к какому-нибудь конкретному примеру, к той же башне «Россия» в Москва-Сити, поверять свое мнение этим или подобным примером.

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics: В гигантских проектах всегда сложно разобраться, какова конечная цель их создания, что первично — прибыль, памятник себе на века, вопросы престижа государства? Чаще всего совместить все в одном не получается. Многие подобные проекты имели и сейчас еще имеют под собой экономическое обоснование, хоть и излишне оптимистичное.

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Думаю, что подобные выдающиеся объекты играли и будут играть огромную роль в восприятии масс. И зарубежных, кстати, тоже. И не только рядовых масс, но и нерядовых инвесторов. Небоскребы в Дубае или Малайзии это не только результат привлечения инвестиций, но и инструмент их привлечения.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: Поток «нефтяных» денег в российскую экономику привел не только к росту уровня жизни населения, но, среди прочего, и к появлению амбициозных архитектурных проектов. Строительство небоскребов в Санкт-Петербурге, Ханты-Мансийске, Екатеринбурге и других российский городах, а также стройки национального значения в Сочи, проекты новых тоннелей и мостов не всегда были коммерчески целесообразными. Зачастую они являлись знаковыми объектами для властей региона. Строительство небоскребов, на мой взгляд, экономически оправданно лишь в столице и то не во всех районах.

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: Гигантомания здесь совершенно ни при чем. У градостроителей не было желания построить выше, круче. Реализуя проект «Москва-Сити», город хотел создать большое количество качественных офисных площадей для того, чтобы сосредоточить в одном месте самые разные бизнесы — по виду деятельности и масштабу, чтобы бизнесмены не бегали в поисках аренды по разным районам Москвы. При работе над концепцией проекта, у нас появилась возможность построить и самую высокую башню в Европе. Этот коммерческий проект был абсолютно оправдан на тот момент, так как офисных площадей в Москве действительно не хватало.

Светлана Земцова, директор департамента маркетинга агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»: Концепции проектов опираются на количественные и качественные характеристики спроса, конкурентного окружения, ценовых уровней и их динамики, которые существовали до кризиса. Планируемое развитие проектов укладывалось в инерционные сценарии развития рынка. Перелом и значительные изменения на рынке сделали многие проекты неактуальными и невостребованными. Таким образом, девелоперам, планирующим продолжать работу на рынке, необходимо провести изменение продукта и подходов его продвижения в соответствие с новыми экономическими реалиями и требованиями рынка.

Михаил Храмов, генеральный директор Real Estate Consult: Насколько я понимаю, вопрос был поставлен так: «Являются ли гигантские объекты — объективной необходимостью для России? Что значит «необходимость»? Дословно: то, без чего невозможно обойтись или то, что нельзя обойти. Вот это всегда надо помнить. Заявление столичных властей уже само по себе ответило на вопрос, была ли башня «Россия» необходимостью. Что значат слова главного архитектора Москвы Александра Кузьмина: «Это слишком дорогой проект. В условиях мирового финансового кризиса инвестору его просто не потянуть»? А если бы уже построили? Проект начал бы окупаться в кризис? Или стоял бы полупустым? То ли власти города никогда не задумывались над таким вопросом, то ли считают, что кризис — это надолго. А может, и то, и другое вместе.

КДО daily: То есть кризис вполне ясно ответил на вопрос, были ли гигантские проекты необходимыми?

Илья Шкоп: И когда планировали 612 метров, были правы, и когда решили срезать башню до 200 метров из-за кризиса, тоже правы. Почему бы и нет? «По вновь открывшимся обстоятельствам». Не совсем гигантская башня это лучше, чем гигантский долгострой.

Омар Гаджиев: Я все же считаю, что роковым обстоятельством оказались частные ошибки, а не особенности самого проекта. Логика появления такого большого делового центра требовала запрета строительства других офисных зданий в пределах Садового кольца и на расстоянии, близком к деловому центру. Если ты заявляешь о появлении такой гигантской деловой площадки, то зачем разрешать еще огромное количество построек, аналогичных по своему функциональному назначению и расположенных поблизости? В итоге за то долгое время, что строится «Москва-Сити», в городе появилось уже достаточное количество офисных площадей, разрешение на строительство которых, кстати, выдавали столичные власти. Это, а даже не кризис, на мой взгляд, нанесло проекту главный удар.

Александр Пыпин: Извините, но когда лихорадка высотного строительства добралась до таких городов как Ижевск, где собрались построить насыпной остров с небоскребом «Калашников», то говорить об экономике уже было бессмысленно. Началось слепое подражание «фасадной» загранице, в которую многие наши чиновники и бизнесмены, похоже, слишком часто последние годы ездили, забыв про то, как и чем живут в родных городах и селах.

КДО daily: Ставим на небоскребах крест? Или возможны варианты?

Сергей Лушкин: Думаю, потенциал Москвы далеко не исчерпан. Изначально небоскреб проектировался как архитектурная доминанта всего комплекса «Москва-Сити», центр деловой жизни столицы и всей страны. Понятно, что в сложившихся условиях реализация проекта в заявленные сроки практически неосуществима. Однако думаю, сейчас стоит «заморозить» строительство башни и после улучшения экономической ситуации реализовать первоначальный проект, а не сокращать расходы на строительство за счет внесения существенных коррективов в концепцию здания. Кроме того, уже несколько лет ведутся работы по возведению подземной части здания согласно первоначальному проекту с учетом планируемых 612 метров здания.

Светлана Земцова: Многим проектам необходима адаптация не только к конъюнктуре, но также к новым и долговременным рыночным условиям. В условиях динамичного роста рынок городской недвижимости, находясь в ситуации хронического недостатка предложения, прощал многие недостатки проектов. Можно было не обращать внимания на правильный выбор ценового сегмента, формата объектов, формата продаж, на объемные показатели рынков в тех или иных географических или ценовых сегментах. Наращивание портфеля проектов опиралось на общий рост и агрессивную политику. Оказалось, что в новых экономических условиях успешному девелоперу недостаточно владеть административным ресурсом, ему необходима информированность в части объемных и качественных характеристик рынка, а также политика на долгосрочный период.

Александр Пыпин: В любое случае, любой гигантски проект, является долгосрочным и требует гигантских же инвестиций. А как известно, с деньгами, тем более «длинными» ситуация крайне сложная. Поэтому в ближайшие годы гигантские проекты так и останутся только на картинке.

Сергей Лушкин: Думаю, что экономический кризис позволит сбалансировать застройку городов России и после некоторой паузы, связанной с фактической остановкой всего стройкомплекса страны, девелоперы начнут реализовывать только экономически обоснованные проекты.

Омар Гаджиев: Обидно, что изначально мы хотели построить в Москве уникальный комплекс зданий, одно из которых являлось бы самым высоким в Европе, а сейчас мы строим просто комплекс офисных площадей, которые уже никому не нужны. Ведь «Москва-Сити» уже сейчас пустует, а проект не реализован даже наполовину.

Беседу вел обозреватель КДО daily Альберт Акопян