КДО

«Дачная амнистия» стартовала 1 сентября 2006 г. В октябре 2006 г. было заявлено на регистрацию 26 тысяч объектов. Сюда включаются: земельные участки, постройки, не требующие разрешения на строительство (дачные и садовые дома, индивидуальные гаражи и т.п.), и индивидуальные жилые дома.  Весной-летом 2007 г. количество заявлений на регистрацию составляло около  60 тыс. в месяц, в апреле 2008 г. – около 90 тыс., осенью 2008 г. – не менее 120 тыс. в месяц (см. «Российская газета» («РГ») от 21.09.2007, 18.04.2008, 21.11.2008). По данным Росрегистрации, на 9 августа 2008 года было выдано 1 420 981 свидетельств о собственности, из них 798 594 или 56% – на земельные участки. С учетом этих известных темпов «амнистии», а также того, что регистрации на 1 месяц отстают от подачи заявлений, на конец 2008 г. могло быть зарегистрировано около 2 млн. объектов. Воспользуемся распределением объектов в 618,5 тыс. заявлениях о регистрации  по состоянию на август 2007 г. («РГ» от 21.09.2007).

Земельные участки, вспомогательные постройки и индивидуальные жилые дома тогда составляли соответственно 53,3%, 18,7% и 28 %.  Получим, что на конец  2008 г. ориентировочно было зарегистрировано с начала «амнистии» 1120 тыс. земельных участков, 350 тыс. вспомогательных построек и 530 тыс. индивидуальных жилых домов.

Особый интерес представляют земельные участки как основа недвижимости. Наличие у граждан участков, по данным государственного (национального) доклада «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2007 году» (далее – Доклада-2007), приведено в табл. 1. Как видно из табл.1, под дачную амнистию подпадают не менее 40 млн. земельных участков. Сколько же  участков уже стоят на регистрационном учете? Называется цифра 18-20%, что составляет около 8 млн. участков. Представляется, что это  больше, чем есть на самом деле. И вот почему. Росрегистрация образована в 1998 г., 10 прошедших лет – это период становления службы и наращивания объемов регистрационных действий. Из табл.1 видно, что за  рассматриваемый период  новых земельных участков выделено очень мало. Под ИЖС – 1,2 млн. Под садоводство количество участков уменьшилось на 1 млн., под огородничество  стало меньше на 3,5 млн., под личное подсобное хозяйство – не изменилось, под дачное строительство увеличилось всего на 37 тысяч участков. Правила регистрации земельных участков, например 2002 г. и 2007 г., практически не отличаются (межевание, кадастровый учет и т.д.). Если в 2007 г. зарегистрировано всего 395 тыс. участков (считая, что участков - 56% от  зарегистрированных в 2007 г. объектов, РИА Новости,18.07.2007), то 8 млн. зарегистрированных участков к 2008 г. означало бы, что при меньшем количестве подразделений Росрегистрации, без всякого упрощения процедур, без разъяснительной работы прежние темпы регистрации кратно превышали результаты 2007 г. Не сходится. Скорее всего, общая цифра зарегистрированных на сегодняшний момент участков составляет от 2,5 до 5 млн. В любом случае, «амнистировать» предстоит от 30 млн. до 37 млн. участков. При  темпах «дачной амнистии» последних месяцев, если считать, что кадастровый учет и регистрация 60-80% участков – достаточный для государственных целей результат, на это потребуется 15-25 лет.

Рост темпов регистрации земельных участков в 2008 г. в первую очередь обусловлен отменой обязательного межевания. Любопытно, что законодательном плане обязательное межевание было отменено (№230-ФЗ от 18 октября 2007 г) на 1 месяц раньше, чем Президент Владимир Путин в телеобращении от 18 ноября 2007 сделал соответствующее поручение. В полном объеме, включая сделки с земельными участками без межевания, эта норма стала работать только с лета 2008 г., хотя в очередной раз вводилась в действие законом о кадастре недвижимости с 1 марта 2008 г. Отмена межевания - это долгое время  ожидавшаяся и в значительной степени уже использованная мера, поэтому рассчитывать, что от нее будут дополнительные эффекты и далее, следует с осторожностью. Если не предпринимать дополнительных усилий, темпы «дачной амнистии» могут замедлиться.

Рассмотрим идущую уже 20 год приватизацию квартир как аналогию «дачной амнистии». В табл. 2 приведены данные о темпах приватизации квартир в РФ, по данным Росстата. Первые 5 лет был интенсивный рост приватизации квартир (7% в год), далее - среднегодовой прирост регистраций на 2-3 % в год. Сегодня называются итоги приватизации в 80%, хотя Росстат это не подтверждает. Возможно, осталось много ветхого жилья, но и в Москве, где метры «золотые», в 2006 г. было не приватизировано 750 тысяч квартир при пропускной способности бюро по приватизации в 100 тыс. квартир в год. Важно заметить, что при приватизации квартир граждане получают реальную экономическую выгоду в виде возможности наследования или продажи имущества. Так как приватизация квартир связана с местом проживания (прописки) граждан, если не воспользоваться приватизацией, то квартира отойдет в муниципальную собственность.  В «дачной амнистии» большинство правообладателей имеют на земельные участки  свидетельства о праве собственности или правоустанавливающие документы, это право бессрочно, в том числе для наследников. «Дачная амнистия» в отношении земельных участков – в подавляющем большинстве случаев - повторный кадастровый учет и первичная регистрация права в Росрегистрации (вместо Роскомземов и т.п.), т.е. во многом техническая процедура перерегистрации прав. Оформлять землю  нужно в месте ее нахождения, которое  для людей в мегаполисах  не совпадает с местом их жительства. Отрываться от работы, чтобы стоять в очередях в Роснедвижимость и Росрегистрацию очень сложно.  На середину реализации программы приватизации квартир в крупном мегаполисе можно было  уложиться в  2-3 месяца по срокам и примерно в 1 тыс. рублей на техпаспорт БТИ и пошлины. В остальном, особенно после отмены обязательного межевания, приватизация квартиры подобна регистрации земельного участка. Простейшие сопоставления показывают, что регистрация участков сложнее, чем приватизация квартир, и не имеет прямой экономической выгоды, поэтому  «дачная амнистия» не может по темпам идти быстрее, чем приватизация квартир.

Установим, как количество регистраций земельных участков  соотносится с текущими потребностями гражданского оборота. Воспользуемся данными Доклада-2007 (табл.3). В данные табл.3 не входят сделки по приобретению участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Сделки купли-продажи производились в отношении как застроенных, так и не застроенных земельных участков (строения проходят в одном договоре с земельным участком), как между гражданами, так и между гражданами и организациями. При этом большая часть таких сделок относится к участкам, используемым для личного подсобного хозяйства, садоводства и животноводства (228,7 тыс. сделок или 56,4 % от общего их числа) и для индивидуального жилищного и дачного строительства (32,4 % или 131,3 тыс. сделок). Из 405,7 тыс. сделок купли-продажи около 21,9 тыс. сделок была осуществлена юридическими лицами, на площади 388,2 тыс. га. Гражданами передано по наследству 162,1 тыс. земельных участков и оформлено 49,7 тыс. договоров дарения. Залог производился  преимущественно в отношении участков юридических лиц, занимающихся сельхозпроизводством. Пренебрегая некоторым неизвестным количеством участков, переданных гражданами в залог, вычитая из общего количества договоров сделки купли-продажи участков между юридическими лицами, получим, что в 2007 г. граждане совершили с земельными участками 595,6 тыс. сделок. Нужно обратить внимание, что Росрегистрация приведенные в Докладе-2007 данные о количестве сделок называет как минимальные, с возможной погрешностью до 20% из-за неотработанного информационного взаимодействия с другими ведомствами. Иными словами, Роснедвижимость, отвечающая за ведение  статистической формы по сделкам с земельными участками, сообщает, что сведения получены не от всех подразделений, располагающих первичной информацией.  С учетом этого, количество сделок с земельными участками с участием граждан в 2007 г. в реальности может составлять до 715 тыс. Сопоставляя цифры сделок (от 596 до 715 тыс.) и регистраций (ок. 395 тыс.) участков на примере 2007 г., можно заключить, что достигнутые темпы «дачной амнистии» обусловлены преимущественно потребностями текущего гражданского оборота.

Оценим теперь 530 тыс. регистраций жилых домов  за время действия «дачной амнистии». Много это или мало?  Сначала учтем новые индивидуальные жилые дома. По данным Росстата, всего в РФ в 2006 г., 2007 г. и 2008 г. введено в эксплуатацию соответственно 50,6 млн. кв. м, 61 млн. кв. м и 63,8 млн. кв. м жилых домов и квартир. Индивидуальные жилые дома в этих объемах составляют около 43%, а средний размер индивидуального дома - 138 кв. м (2008 г.). Тогда, приближенно с начала действия «дачной амнистии» до конца 2008 г. построено 428 тыс. индивидуальных жилых домов. Естественно, что в первую очередь регистрируются права собственности на эти новые дома. Получается, что за время «амнистии» зарегистрировано право собственности  примерно на 100 тыс. ранее построенных домов, к которым в первую очередь и можно применять слово «амнистия» (регистрация по единственному документу – кадастровому (техническому) паспорту), поскольку значительное количество этих старых домов возведено или реконструировано без разрешений. Так как индивидуальных жилых домов в России не менее 10 млн., темпы «амнистии» по «старым» индивидуальным жилым домам получаются ниже, чем по земельным участкам. Учитывая, что упрощенный порядок регистрации индивидуальных жилых домов заканчивается 1 января 2010 г., «амнистия» в отношении этих объектов не достигла своей цели.

Как было получено выше, за время «амнистии» зарегистрировано право собственности на 350 тыс.  хозпостроек. Если раньше такие строения учитывались в технических паспортах как части одного объекта, то с 1 марта (вступление в силу закона о кадастре недвижимости) – как самостоятельные объекты. На одном земельном участке под индивидуальное жилищное, дачное строительство или садоводство теперь может быть зарегистрировано сразу несколько строений, включая малоценные хозблоки, сараи, туалеты, бани и т.п. Количество зарегистрированных объектов искусственно идет вверх, регистрационная служба необоснованно загружается, а будущие налоговые поступления от части таких объектов близки к нулю (подробнее см. статью автора «Регистрация права собственности на дачные постройки: за и против» в интернет - издании KDO daily за 09.02.2009). Ни словом, ни делом никто регистрацию малоценных построек не сдерживает. ( У Росрегистрации растет основной отчетный показатель «амнистии» при минимальных затратах на юридическую проверку деклараций и кадастровых паспортов. БТИ получают дополнительный заработок от составления кадастровых паспортов на хозпостройки. Налоговая служба и местные власти рассчитывают на  налоговые поступления, которых не будет. Нотариусы и юридические фирмы несколько дороже оценивают свои услуги при сделках с участками, если имеется строение. И так далее.). В итоге, не принося  реальной выгоды для государства и собственников, регистрация малоценных строений уменьшает доступность «дачной амнистии», т.к. пропускная способность Росрегистрации в некоторых регионах практически исчерпана. Нужна разъяснительная работа, чтобы граждане не регистрировали малоценные строения.

Теперь о темпах «дачной амнистии» в различных субъектах РФ. Управления ФРС не менее 15 субъектов РФ опубликовали данные о результатах «дачной амнистии» 2008 г. Приводя количество регистраций к числу жителей региона (по переписи 2002 г.), и полагая, что обеспеченность земельными участками в регионах одинакова, можно получить сопоставимые данные по итогам «амнистии» в регионах. Среднероссийский показатель количества регистраций в 2008 г. по  всем видам объектов – около 100 на 10 тыс. населения. Лидеры Татарстан и Башкортостан – около 250 объектов на 10 тыс. населения. Однако при этом в этих республиках и прирост к уровню 2007 г.  меньше, чем в целом по России. В Тюменской  области, Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецкому автономных округах – рост в 2,2 раза, но показатель 2008 г. несколько ниже среднероссийского. В Челябинской области прирост темпов к 2007 г. – двукратный, с полуторократным превышением среднероссийского результата 2008 г. В Московской области в 2008 г. зарегистрировано по «дачной амнистии» 152,55 тыс. объектов, против 79 тыс. объектов в 2007 г. Если учесть, что жители Москвы в основном регистрируют свои земельные участки и расположенные на них строения в Московской области, то относительный показатель Московской области, с учетом жителей Москвы, не превышает среднероссийский, при наивысших абсолютных показателях. Так как московский регион всегда демонстрировал лидерство в рыночных начинаниях, не отличающиеся здесь от России в целом показатели регистрации объектов говорят о том, что причины низких темпов «амнистии» в стране не могут быть объяснены «слабой работой на местах».

«Дачная амнистия» не провалилась, она идет так, как и могла идти. Отмена обязательного межевания удвоила темпы «амнистии» по земельным участкам до 2% в год. Однако, не имея выраженного экономического или иного интереса, граждане перерегистрируют права на недвижимость  в значительной мере в соответствии с потребностями гражданского оборота. Например, в 2007 г. зарегистрировано около 395 тыс. прав на земельные участки, а (при незначительном общем количестве зарегистрированных участков) совершено сделок с ними  до 715 тыс. Граждане не рассматривают регистрацию (перерегистрацию) прав собственности как имеющую самостоятельную ценность. Регистрация прав собственности для совершения сделок - больше нужда, чем стимул. Нужно искать новые и использовать имеющиеся резервы увеличения темпов «дачной амнистии», чтобы улучшать условия предоставления государственных услуг и решить задачу создания кадастра недвижимости.

Автор: заместитель генерального директора по развитию агентства недвижимости «Истра-Город» Геннадий Савинов