КДО

КДО daily: Очевидно, что рынки жилой и коммерческой недвижимости тесно связаны. Почему вы считаете, что люди в первую очередь займутся улучшением жизненных условий, а не условий для бизнеса?

Омар Гаджиев: По крайней мере, для этого с подачи правительства уже созданы определенные предпосылки. Во-первых, уменьшилась доля города, что напрямую уменьшает нагрузку на проект и позволяет продавать дешевле. Во-вторых, московские власти недавно объявили о готовности взять на себя затраты на инфраструктуру, а это очень существенная доля в себестоимости квадратного метра. Наконец, в-третьих, и само государство намеревается выступить активным игроком рынка и начать самостоятельно строить жилье. Если все эти заявления и намерения выльются в реальные действия, то в итоге конечная цена квадратного метра существенно снизится и жилье станет по-настоящему доступным. Таким образом, у рынка жилой недвижимости очевиден потенциал для восстановления, но, повторюсь, только если государство за него возьмется.

КДО daily: Федеральную целевую программу «Жилище» на 2002-2010 год помните? Сколько жилья должны были построить в этом году? 70 млн кв.м? 80? Нет, 80 — это в следующем. Значит, в этом — 70.

Омар Гаджиев: Хотите поговорить о кризисе?

КДО daily: Можно о кризисе. Можно о том, что делает планы программой, а что — благими намерениями.

Омар Гаджиев: Не в последнюю очередь — воля. Если отношения в отрасли оставить такими, как есть, то рынок еще долго не восстановится по одной простой причине — платежеспособный спрос очень сильно пострадал. И в этой ситуации не так важно, что у нас в стране очень высокий неудовлетворенный спрос. Гораздо важнее, что у людей низкая платежеспособность. Можно застроить все вокруг квадратными метрами, но если людям не на что будет их купить, то легче никому не станет — ни девелоперам, ни населению. А как можно повысить доступность жилья для населения? Вариантов два: либо опустить цену, либо восстанавливать экономику, в результате чего начнут расти доходы. Последнее — достаточно долгосрочная перспектива. Поэтому быстрее и надежнее первый вариант.

КДО daily: То есть вы увидели в действиях правительства «волю и натиск»? Достаточные, чтобы изъять коррупционную составляющую из ценообразования в строительстве? Или привести к среднему показателю по стране. Уменьшить раза в два с половиной – три.

Омар Гаджиев: Слишком много объективных показателей того, что воля есть. Сегодня ломаются механизмы принятия решений, которые казались незыблимыми. Но, конечно, нужно учитывать, что без восстановления экономики удешевление квадратного метра не спасет рынок. Если метр будет стоить 30 тысяч, то многие достанут свои запасы и побегут покупать. Но эти запасы ведь когда-нибудь кончатся. Поэтому даже если мы и поднимем сейчас спрос на краткосрочную перспективу, то это не решит окончательно проблемы жилищного рынка, потом все равно нужно будет предпринимать какие-то более глобальные меры. В любом случае без восстановления экономики нам не вытянуть ситуацию.

КДО daily: Я даже не спрашиваю, в каких регионах и какие руководители вдруг прозрели и стали ломать прежние механизмы принятия решений. Не хочу портить впечатления. Но, кажется, возникает противоречие. Экономику тоже надо восстанавливать, а шансы на помощь властей рынку коммерческой недвижимости явно меньше?

Омар Гаджиев: Рынок коммерческой недвижимости — это сам по себе доходный бизнес, ориентированный на юридических, а не физических лиц. Здесь значительно более сложная система взаимосвязей и механизмов поддержания рынка, которые так просто и быстро не восстанавливаются. Но самое главное, у государства нет столь выраженной социальной ответственности в этой сфере, в отличие от сферы жилищного строительства, где перед государством стоит непосредственная прямая задача — обеспечить население жильем. Поэтому когда встает вопрос: куда направить свою помощь, ответ очевиден — конечно, на рынок жилой недвижимости.

КДО daily: Рынок большой...

Омар Гаджиев: Социальная ответственность у государства есть только по отношению к массовому сегменту, то есть к эконом-классу. Поэтому логично ждать восстановления в первую очередь именно этого сегмента. А элитный и бизнес-сегмент вообще живут своей жизнью. Элитка никогда никем не покупалась на последние деньги. Поэтому проблемы платежеспособности ей мало страшны. Разумеется, здесь тоже пострадал ценник, но в целом, действительно качественные элитные объекты всегда были и будут востребованы. Это практически штучное предложение и оно всегда найдет своего покупателя. Хуже всего обстоят дела у жилья бизнес-класса, поскольку этот сегмент еще до кризиса достиг своего насыщения. Конкуренция в сегменте бизнес-класса между застройщиками была гораздо выше, чем в остальных сегментах. Но самое главное, именно в бизнес-классе было наиболее очевидным несоответствие класса и качества...

КДО daily: Вы хотели сказать: цены и качества?

Омар Гаджиев: Можно сказать и так. Объем сделок поддерживался в основном за счет спекулятивных цен. Поэтому бизнес-класс будет дольше других переживать переломный период. Строящиеся и достраиваемые проекты, которые не выдерживают конкуренции, будут вынуждены позиционироваться ближе к эконом-классу и опуститься в цене. А новые проекты бизнес-класса будут единичными до тех пор, пока не будет сформировано их четкое позиционирование. Не исключено, что в этом сегменте выделится еще подсегмент — «комфорт класс», которым будет называться жилье, по качеству немного выше эконома, но не дотягивающее до бизнеса. В целом же, я думаю, девелоперы будут больше строить либо «эконом», либо «элитку», то есть сегменты, максимально понятные рынку.

КДО daily: Вернемся к коммерческой недвижимости? Почему самым уязвимым оказался сегмент офисов?

Омар Гаджиев: Прямая зависимость между спросом и состоянием экономики: есть деловая активность, есть развитие экономики и предприятий — есть спрос. Нет активности — спрос почти моментально сворачивается. Поэтому сегмент офисной недвижимости сейчас на восстановление первый с конца.
Пожалуй, единственное исключение составляют офисные особняки, но это всего лишь небольшой субрынок, штучный товар, который до кризиса был менее доступен, а в кризис это предложение выросло. В результате, покупатели, которые решили купить офис под себя или же инвестировать средства по хорошей доходности, сегодня чаще выбирают офисные особняки. Это более понятный актив, здесь меньше обременений — есть отдельное офисное здание, которое стоит на отдельном земельном участке, с ним все понятно, оно твое. А что такое офисный блок? По сути, это четыре стены. Все остальное — непонятная долевая собственность, которая физически не может быть выделена.

КДО daily: Что касается торгового и гостиничного? Который из них первым пойдет «в гору»?

Омар Гаджиев: Думаю, торговый. Спрос на торговую недвижимость формируется, во-первых, конечными покупателями, во-вторых, арендаторами. Иначе говоря, спрос со стороны конечных покупателей формирует спрос со стороны арендаторов. Все мы живем в рынке потребления, поэтому какой бы ни был кризис, потреблять будем в любом случае. Вопрос только в том, что на кризисном и посткризисном рынке потребление ограничится самым необходимым. Поэтому будут пересмотрены объемы, структура и формат потребления.

КДО daily: Получается, что в торговой недвижимости можно ждать восстановления за счет среднего класса, как и на рынке жилья... Когда?

Омар Гаджиев: И там и там основная масса потребления приходится на массовый класс потребителей, то есть средний класс. А так как платежеспособность среднего класса пострадала в результате кризиса очень сильно, то в краткосрочной перспективе в торговом сегменте продолжится снижение спроса на непродовольственные товары. В первую очередь, на товары длительного пользования (мебель, бытовая техника, электроника), затем — одежда, обувь и т. п. Это сильнее всего ударит по неякорным арендаторам — они будут вынуждены сокращать значительную часть точек в торговых центрах. Также пострадает индустрия досуга и развлечений, расходы на них уже существенно снизились. В последнюю очередь падение спроса затронет продуктовый ритейл – здесь предпочтения потребителей будут смещаться в сторону более дешевой продукции, впрочем, как и в других группах потребительских товаров.

КДО daily: Насколько глубокой может стать трансформация рынка торговой недвижимости?

Омар Гаджиев: Пройдет эпоха стандартных торгово-развлекательных центров для среднего класса, важной тенденцией станет процесс смены якорных арендаторов: операторы, предлагающие сравнительно дорогой ассортимент продукции, будут заменяться на арендаторов, реализующих более дешевые товары или будут вынуждены пересматривать свой ассортимент. В результате, на мой взгляд, в ближайшее время будут востребованы более эффективные с точки зрения издержек торговые форматы, которые до сих пор не были в полной мере представлены на российском рынке. Такие как Retail Park — торговый центр целевой покупки, состоящий из нескольких «якорей». Как правило, это формат гипермаркетов, находящийся за городом с целью минимизации инвестиционных издержек и обеспечения, тем самым, минимальных ставков аренды. А также Outlet mall — торговый центр, в котором арендаторами являются производители одежды/обуви и дисконтные магазины; расположение и арендная политика аналогична Retail Park. В долгосрочной перспективе, по мере восстановления экономики, при росте доходов населения появится потребность в расширении торговых опций. Вот тогда и начнут оживать более крупные форматы торговой недвижимости.

КДО daily: Похоже, гостиничный сегмент болтается где-то посередине?

Омар Гаджиев: Здесь не настолько критичная ситуация, как, например, в офисном рынке, где сегодня в некоторых случаях речь идет уже не о получении доходов, а о покрытии эксплуатационных расходов. В гостиничном сегменте уже существенно снизилась доходность, ценник скорректировался примерно на 25%, но это не предел. Цены все еще очень завышены. И здесь еще есть куда падать, так как этот сегмент был довольно сильно перегрет. Не секрет, что иной раз дешевле съездить заграницу, чем отдохнуть в подмосковном пансионате. По этому показателю в докризисные времена мы переплюнули даже Париж и Лондон, которые намного опережают Россию по уровню жизни населения. Скажите, как при таком уровне жизни, как у нас, в России могут быть цены в гостиницах выше, чем в Лондоне?

КДО daily: Вы меня спрашиваете? Ну, можно посоветовать договориться непосредственно с охраной. Раза в два дешевле выйдет. Три звездочки, конечно...

Омар Гаджиев: Не надо. Сейчас, конечно, ситуация несколько скорректировалась, но пока еще далека от идеальной. Гостиничный ценник должен прийти к своему соответствию. И Москва должна приблизиться к нормальному среднеевропейскому уровню цен и доходности гостиничного бизнеса. Если еще немного опустить ценовую планку, то это простимулирует и внешний, и внутренний туризм. Потенциал у этого рынка очень большой, есть место для новых игроков, есть свободные ниши. Всем известно, что у нас не хватает хороших трехзвездочных отелей. Поэтому гостиничные операторы, которые планировали свой выход до кризиса на российский рынок, скорее всего, пересмотрят стратегию выхода в пользу брендов эконом-класса.

КДО daily: Но ведь ниша дешевых гостиниц была свободной и до кризиса, тем не менее, этот сегмент не рос. Почему он должен вырасти сейчас?

Омар Гаджиев: Не рос, потому что соотношение цены номера и затрат на строительство для трех звезд было менее выгодным, чем это же соотношение для пяти звезд, что обеспечивало для последних существенно большую рентабельность. Поэтому, естественно, все шли в более дорогой сегмент. А сейчас, когда цены на дорогие гостиничные номера скорректировались сильнее, этот разрыв сократился. Поэтому разрыв в доходности между тремя и пятью звездами уже не настолько критичен, а спрос на экономичное размещение более стабилен. К тому же, есть определенные стимулирующие факторы со стороны правительства, направленные на развитие сегмента дешевых гостиниц. Хотя они, конечно, не настолько глобальные, чтобы кардинально поменять ситуацию на рынке, но тем не менее.

КДО daily: Когда можно ожидать появления новых проектов в гостиничном сегменте?

Омар Гаджиев: Не раньше, чем станет понятно, куда движется экономика. Иначе это чревато большими маркетинговыми и инвестиционными рисками. Собственникам нужно понимать структуру потребления, в которой существенную долю занимают деловые туристы. И пока не станет понятно, какой наметился экономический тренд, игрокам рынка будет сложно определить стратегию развития бизнеса. От него будет зависеть портрет потребителя и профиль гостиничного бизнеса, нужный рынку. Поэтому новые проекты, если и будут выходить, то постепенно. А что касается восстановления существующих гостиничных проектов, то этот рынок, я считаю, быстро адаптируется к текущей ситуации. Да не будет прежней баснословной доходности, но она будет вполне приемлемой. Кстати, у многих инвесторов гостиничный сегмент стоит в числе приоритетных направлений для вложений.

Беседовал: обозреватель КДО daily Альберт Акопян