КДО

КДО daily: В прошлом месяце столичные власти отказались от финансирования проекта «Золотой остров». По словам главы городского комплекса имущественно-земельных отношений Москвы Владимира Силкина, в ближайшие четыре года крупного девелоперского проекта там не будет, а собственники участков могут самостоятельно развивать свои проекты при наличии у них финансовых средств. Вопрос в том, что стоит за словами чиновника: «Я пришел дать вам волю»? Или же: «Спасение утопающих — дело рук самих утопающих»? Можно сформулировать иначе. Собственники территории, по версии обозревателя Realto.ru Антонины Рябовой: «Гута-Девелопмент», Сбербанк, «Роснефть», «Каменный мост», «Кремлин сайт», «Ингеоком», «Трансаэро» и «Корпорация развития территорий». Я ни в коем случае не прошу давать характеристики этим уважаемым компаниям. Но способны ли они воспользоваться дарованной им свободой?

Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate: Вопрос понятен. Важный момент, который тормозит реализацию многих крупных проектов, заключается в том, что комплексность освоения территории требует таких же комплексных инвестиций. Важно, чтобы развитие такого проекта выполнялось действительно системно, чтобы и у конечных потребителей, обеспечивающих будущий спрос, и у самих участников проекта была гарантия того, что все будет построено. Покупатель будет готов проинвестировать такое строительство, только если у него будут гарантии, что проект не закончится на трех домах. А гарантией может быть, например, поддержка властей. Во всех странах мира подобные проекты комплексного развития территории реализуются при непосредственном участии государства. У нас же, увы, это взвалено на плечи частного бизнеса. Власти нужно определить приоритеты и не рубить сук, на котором сидишь. Когда они пойдут на открытый рыночный диалог на взаимовыгодных условиях для всех участников процесса, тогда у нас и будут развиваться такие большие территории.

КДО daily: То есть, я просто рассуждаю, все девелоперы хотят «одного и того же». Каждый хочет, чтобы другие девелоперы вложились и построили раньше него. Когда капитализация территории резко повысится, тогда он и выйдет на сцену — весь в белом и «на все готовенькое». Он и его клиенты не будут любоваться чужими котлованами — другие будут любоваться его котлованом и т.п. Известны случаи, когда два девелопера по тем или иным причинам не могут договориться о синхронном начале работ, пока где-то наверху не грохнут кулаком по столу и не пригрозят отъемом инвестконтракта. А тут собственников целых восемь, и у каждого своя стратегия, приоритеты, своя неповторимая финансовая ситуация. Вопрос не только в том, справятся ли девелоперы с проектом без «руководящей и направляюще роли» мэрии, но и в том, что приоритеты мэрии были не слишком постоянными...

Ольга Косенкова: Думаю, проблему можно обозначить прямо. Сегодня любой масштабный проект является рискованным. Для того чтобы реализовать в нынешних условиях такой проект, нужно сформировать реальный интерес у его участников. Пока эти интересы лежат у всех в разных плоскостях: девелоперу важно получить быструю прибыль, государству — благоустроить немаленькую территорию за чужой счет. Не секрет, что проект «Золотого острова» так и не сдвинулся с места во многом потому, что власти изначально предусмотрели для бизнеса кабальные условия. И до кризиса было сложно найти инвесторов, которые бы потянули такой специфический проект, а уж сейчас тем более.

КДО daily: Будем считать, что получены ответы на оба вопроса. Далее. В свое время выбор властей остановился на группе компаний «Корпорация развития территорий» (КРТ). Ее «дочку» — «КРТ Мегаполис» — столичное правительство назначило управляющей компанией проекта. Вскоре КРТ объявила о создании двух паевых инвестиционных фондов для финансирования проекта: «Золотой» (для строительства жилья) и «Мегаполис» (для создания инфраструктуры). Сообщалось даже о живейшем интересе к этим ПИФам со стороны западных инвесторов. Правда, при одном условии. Без участия и гарантий города привлечь инвесторов под столь масштабное строительство невозможно, в этом специалисты рынка единодушны. Но мэрия, которая в качестве пая могла бы внести право собственности на землю, здания, инфраструктуру, участвовать в создании фондов отказалась. Собственно, дальше дело так и не пошло.

Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG: Действительно, существует несколько концепций застройки территории, но город до сих пор не определился с назначением, разброс вариантов широк: от элитного жилого квартала до «Кремлин-Сити» — нового делового центра города. Думаю, наиболее предпочтителен первоначальный вариант. Что же там получится в результате, сейчас не знает никто. Для того чтобы что-то прогнозировать и объективно склоняться к тому или иному варианту необходимо знать хотя бы первичные технико-экономические показатели будущего проекта, чтобы оценить не только некую «эмоциональную» составляющую проекта (необходимость городу, нужность людям, и т.п.), но и финансовую. Ведь время огромных глобальных проектов если не прошло, то уж точно остановилось на долгие годы, а в проект «Золотой Остров» еще три года назад ГУТА планировала вложить 2,4 млрд долларов.

КДО daily: Сообщалось, что власти и намерены вернуться к первоначальному проекту. Или рекомендуют? Уходя, как говорится, уходи. Хотя, кто им помешает «рекомендовать» и далее? Еще в 2005 году на «Золотом Острове» планировалось строительство 232 тыс. кв. м жилья. В январе 2006-го на заседании общественного совета мэр Москвы Юрий Лужков потребовал: «Строительство жилья необходимо минимизировать и отдать территории под общественные и туристические функции». Количество запланированного к строительству жилья сократилось вдвое, зато согласно одобренной на общественном совете концепции туристско-рекреационной программы «Золотой остров», предполагалось построить на этом небольшом участке земли пять крупных многофункциональных комплексов. Притом, что покупатели самой дорогой жилой недвижимости ценят тихое и спокойное месторасположение дома, с собственной придомовой территорией и сквериками, где нет большого скопления людей. В июне 2008 года Юрий Лужков решил еще больше сократить метраж жилья — до 64 тыс. кв. м, зато площадь гостиничных объектов, с 103 тысяч квадратных метров, должна была увеличиться в полтора раза.

Андрей Панфилов: Говоря о первоначальном варианте, я бы не исключал присутствие большой общественной территории, в которую входит часть туристического маршрута по центру Москвы, рестораны, бутики, галереи, гостиницы, музеи. Это больше сочетается со сложившейся средой вокруг острова. И главное, что это, на мой взгляд, будет пользоваться спросом.

КДО daily: Позвольте возразить. Пешеходный мост, площадь на платформе на высоте 10 метров... Не думаю, что такое предприятие туристической индустрии совместимо с супердорогим жильем. Нижние этажи напоминают подземелье, а в окна верхних заглядывают туристы. «Направо за деревьями вилла Мадонны, налево за холмом — особняк Марадонны» — это одно, а «направо гостиная олигарха Н.Н., налево — спальня олигарха М.М.» — совсем другое. Приглашенная архитектурная звезда Мануэль Нуньес предложил даже «утопить» внутренние дворы элитного комплекса, чтобы хоть как-то обеспечить приватность VIP-жильцов. Знакомый подход — на пустом месте создать проблему, а затем ее героически решать. Кстати, туристско-рекреационную программу пока никто не отменял. Приспособятся девелоперы, получив свободу?

Андрей Панфилов: Думаю, ваши страхи недостаточно обоснованны. Есть интересные планировочные решения реконструируемой территории. Скажем, территории фабрики «Красный Октябрь». Помещения, переделанные из промышленной недвижимости, так называемые лофты, во всем мире пользуются спросом и всегда находят своего покупателя. А виды Кремля, храма Христа Спасителя здесь неповторимы. Они обеспечат соответствующий антураж не только этим дорогим квартирам и апартаментам, но и прогулочным зонам, видовым площадкам, ресторанам. [Апартаменты — жилые помещения, как правило, дорогие квартиры в зданиях, формально относимых к коммерческой недвижимости: гостиницы, многофункциональные центры и т.п.; в собственных апартаментах нельзя зарегистрироваться по месту жительства, в то же время, здание с апартаментами можно построить в случаях, когда затруднительно получить разрешение на жилищное строительство.] Кроме того, данная концепция застройки потребует меньшего количества парковочных мест. Ведь при организации делового квартала, пусть и не такого глобального, как Москва-Сити, явно возникнут проблемы и с пробками и с парковкой. Достаточно посмотреть на «Москва-Сити». В «космические» проекты паркингов под водой Москвы-реки или Обводного канала я не верю, уж слишком дорогим будет строительство.

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Действительно, основная проблема «Золотого острова» заключается в одной нестыковке: земля очень дорогая, а транспортная доступность низкая. В случае строительства на данной территории крупного жилого или офисного комплекса или торгового центра, их нельзя будет отнести к классу «А». Даже если там будут золотые унитазы. Потому, что нет места для адекватной парковки и вообще для нормального въезда-выезда того количества машин, которое туда направится.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood: С учетом того, что территория острова значительная и при этом знаковая, следует рассматривать возможности строительства различных видов недвижимости.

КДО daily: И офисы?

Мария Литинецкая: Теоретически, это целесообразно. Расположение в непосредственной близости от Кремля, в самом центре столицы сделает эти офисы востребованными. С другой стороны, существующая транспортная ситуация сводит все эти планы на нет. Нецелесообразно это и с точки зрения сохранения исторического облика города — создание еще одного масштабного объекта современного строительства может внести еще больший диссонанс в общий архитектурный облик столицы, тем более в самом ее центре.

КДО daily: Гостиницы?

Мария Литинецкая: Да, строительство гостиницы в этом месте может оказаться правильным решением. Знаковое местоположение в самом центре, отличные виды, наличие памятников культуры и архитектуры — все эти и множество других факторов будут привлекать сюда туристические потоки россиян и иностранцев. Но гостиницами весь остров не застроишь, поэтому должны быть и другие объекты недвижимости.

Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа рынка инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: По многим параметрам место очень хорошее, как для жилой, так и для коммерческой застройки. Однако обилие негативных факторов — ограничение этажности, плохие коммуникации, недостаток мощности по электроэнергии, множество обременений, да и само расположение (остров и проблемный грунт) — создают массу сложностей для потенциальных девелоперов.

КДО daily: Так что же строить? Безотносительно к маневрам мэрии? Что там можно было бы построить по уму, лично на ваш взгляд?

Илья Шкоп: Из-за проблем транспортной доступности вкупе с уникальным расположением это место подходит только для малоэтажного строительства. Это могут быть «супер-мега» элитные офисы на 3-5 компаний. Или 4-5-этажные жилые комплексы с апартаментами от 1000 кв.м и более на одну квартиру. Но обязательно малой этажности иначе вся элитность будет растрачена на подъезд к объекту.

Игорь Лебедев: Идеальный вариант для девелопера — застроить район жильем. С учетом того, что аналогичных мест по географическим, историческим и видовым характеристикам в Москве практически не осталось, стоимость квадратного метра здесь может быть заоблачной, невзирая на кризис. Впрочем, высокие цены способен держать только девелопер со значительными собственными ресурсами. С другой стороны, установка на развитие развлекательной, торговой и гостиничной составляющей проекта влечет соответственное уменьшение жилой доли. Принимая во внимание ограниченность территории, это снижает привлекательность острова в качестве площадки для элитного жилья: сложно будет обеспечить требуемый уровень доступности и комфортности, а также выдержать высокие цены. Как результат, возникает серьезная проблема окупаемости проекта.

Мария Литинецкая: Да, оптимальным вариантом в данном случае может оказаться жилье. Квартиры, либо апартаменты, естественно, элитные, будут без сомнения пользоваться высоким спросом у покупателей. Однако здесь тоже нужно учитывать ряд факторов: застройка должна быть малоэтажной, должна вписываться в общую стилистику данного места и центра Москвы в целом, не нарушая стилистику расположенных там памятников мировой культуры. Подобных знаковых площадок в Москве очень мало, и очевидно, что если рассматривать строительство «по уму», там необходимо организовать большое количество общественных зон: прогулочных территорий, парков, скверов и т.п., обеспечить доступ всем желающим к объектам архитектурного и культурного наследия, т.е. создать действительно знаковый и интересный проект, который бы привлекал внимание всех слоев населения.

Ольга Косенкова: Правильная концепция — та, которая позволяет получить от участка максимум прибыли для девелопера, а также обеспечить социальный и бюджетный (в виде налогов) эффект для государства. В данном случае получить максимум прибыли не позволяют очень жесткие физические и правовые ограничения по данному участку, например, ограничения по высотности застройки, специфика грунтов и пр.

КДО daily: Так что же будет в эти «четыре года», на которые мэрия отступила?

Игорь Лебедев: В любом случае, в условиях экономического кризиса, когда снижается уровень потребления, начинать проект, нацеленный на верхний ценовой сегмент, как в жилой, так и в коммерческой недвижимости, не слишком целесообразно. Так что в ближайшие годы ситуация на Золотом острове не изменится, что, впрочем, оправдывает его старое название — Болотный.

Беседу вел обозреватель КДО daily Альберт Акопян