КДО

Становятся известны первые параметры будущего единого налога на недвижимость. В конце декабря газета «Ведомости» со ссылкой на сведения из Минэкономразвития сообщила, что ставка налога составит 0,1% от рыночной стоимости объекта недвижимости. Причем, указанный размер ставки не окончателен и будет зависеть от результатов массовой оценки.

Предусмотрен денежный вычет: налогом не будет облагаться имущество стоимостью до 3 млн. руб. Будут и имущественные вычеты: освобождаются от налога 55 кв. м жилья и 6 соток земли. Предполагается, что новый налог, рассчитываемый исходя из рыночной стоимости недвижимости, будет введен не ранее 2013 года.

Сама осуществимость адекватной массовой оценки недвижимости вызывает сомнения. Рыночная стоимость объекта недвижимости - база для налогообложения - в рамках календарного года способна меняться на 50%. И как показал, например, опыт 2009 год, не только расти, но и падать. В итоге введение налога возможно только в одном варианте: использования заведомо заниженной стоимости недвижимости при исчислении налога.

Определение действительной рыночной стоимости объектов крайне осложнено отсутствием достоверной информации о реальной цене сделок купли-продажи. Сегодня даже два-три неадекватно завышенных предложения продавцов могут исказить картину динамики цен в городе или районе. С другой стороны, цена сделки часто занижается с целью оптимизации налогов. Надежной методики рыночной оценки все еще нет.

Есть достаточно устоявшиеся на рынке классы жилья: эконом-класс, бизнес-класс, премиум и т. д. Проблема в том, что все эти «классы» - понятия маркетинговые, а не нормативные. Более 10 лет девелоперы и риэлторы пытаются разработать какие-то более или менее универсальные критерии оценки классности. В лучшем случае, ради интеллектуального удовольствия, в худшем – для повышения классности собственных объектов.

Индивидуальная фискальная оценка объектов недвижимости невозможна ввиду неизбежных коррупционных злоупотреблений и затратности: стране потребуются сотни тысяч оценщиков, работающих в постоянном режиме. И вот такая коллизия: все налогоплательщики имеют равные права, и должны находиться в равных условиях. Следовательно, чтобы уравнять всех в правах, теоретически оценка должна проводиться одновременно, в один день, а это недостижимо.

Оценка может быть только массовой по территориальному принципу одинаковой для всех владельцев однотипного жилья. Но, увы, даже в одном доме цена квартиры может различаться очень существенно в зависимости от этажа, видовых характеристик и т.п. Только на рынке городского жилья существует порядка 50 параметров, влияющих на стоимость каждой конкретной квартиры.

Очень хорошо, что Минэкономразвития предлагает налоговые вычеты, освобождающие от рыночного налога самое дешевое, массовое жилье. Но именно его легче всего оценить по объективным параметрам. А вот вокруг элитного жилья возможны настоящие баталии. И вряд ли государство позволит его владельцам самим, в заявительном порядке оценить свою собственность. Хотя это, возможно, стало бы лучшим выходом.

Поскольку в Минэкономразвития говорят о массовой оценке, можно заключить, что общий принцип формулы оценки недвижимости уже принят и это оценка по территориальному принципу. Есть и признаки того, что принятия самого закона (со вступлением в силу, возможно, с 1 января 2013 года) следует ожидать вскоре после избирательной кампании 2012-го.

Налог нужен. Он может поставить «с головы на ноги» отношения Москвы и области. В конце концов, в чем суть главного конфликта между Москвой и Подмосковьем? Полтора миллиона человек живут в области, а работают, и значит, платят налоги - в Москве. Как области развивать ЖКХ, дороги, социальную инфраструктуру? Дачная амнистия разрешила переводить садовые товарищества в жилой фонд. Вот вам миллионы квадратных метров в отчеты по нацпроекту. Но областные власти будут препятствовать переводу товариществ в жилые поселки всеми силами, потому что в этом случае новые населенные пункты придется обеспечивать школами, амбулаториями, детскими садами, транспортом и т. п.

Ясно одно: от введения единого налога на недвижимость (или, если угодно, повышения налога) будет польза только при условии поступления этих налогов в местный, действительно локальный, бюджет и при абсолютной прозрачности его формирования и использования. Чтобы каждый житель городка, квартала, поселка знал, что благодаря его отчислениям для их поликлиники или школы закупается современное оборудование, ремонтируются дороги, а милиция по-настоящему заботится о безопасности жителей. Если же речь будет идти просто об очередной статье наполнения федерального или регионального бюджетов, то народ будет изворачиваться, как только возможно.

Альберт Акопян